在淄博，我看到了房地产的新模式|世界快播报

2023-05-04 17:01:02 来源：深圳房地产信息网

近期，淄博烧烤火了起来，网上有各种各样的讨论！

有的谈产业转型，有的谈营商环境，有的谈城市运营等。其实，大家把简单的事情给搞复杂了，不就是搞个烧烤嘛，五一放个小长假，百姓图个乐呵，需要上升到那么宏大的叙事吗？

(资料图片)

东北的烧烤、撸串儿，火了很多年了，当地人还在天南地北开分店，也没见的能把东北振兴起来。所以，不要赋予它多么宏观的意义，否则就偏离了重点了。有很多类似的“网红事件”，过后就趋于平静，没有然后了。希望淄博火出圈的效应一直能保持温度，百姓继续乐呵下去。

对淄博烧烤，要从更接地气的角度看待。小小的烧烤，若联动上下游供应链、本地旅游、消费和住宿，能让占城市绝大多数的市井小民、普罗大众，形成就业的稳定预期，让他们乐呵，是最关键的。

2022年，淄博居民平均可支配收入为4.49万元。拿这个平均数来推测，除极少数高收入居民外，估计淄博绝大数居民月薪在3000元左右。2022年，全国城镇居民年可支配收入中位数是45123元，月平均收入3760元。扣除高收入的少数人，绝大多数人的收入和淄博差不多。

类似于淄博这种三四线城市，全国有160多个，也是我国城市的主体，总人口在10亿左右，绝大多数居民月收入也就3000元左右，每年收入也就3-5万元，很难迈过5万元大关。收入超过5万元的，主要是一线及长沙、武汉等热点二线城市，这些人口加起来不到2亿。

这些月收入3000元左右的，除了在农村种地养殖的，大多数就是在类似淄博这样的城市，从事建筑、运输、餐饮、保安、快递物流、摆摊儿等生产和生活服务行业就业。有时候在这些城市调研、溜达，发现他们脸上总是充满了忧虑。共性的问题是，打工非常不稳定，收入太低，而城市生活开支，家里小孩上学、老人养老等支出的压力很大，过的并不舒畅。

刚刚结束的政治局会议提出，“三重压力得到缓解，经济运行好转，但主要是恢复性的，内生动力还不强，需求仍然不足”。所谓的内生动力不强，指的就是收入在3000元左右的群体，他们大概有5-6亿的规模，也是内需和消费绝对主体，但当下，他们的收入无法支撑体面的消费。

怎么看待这个现象呢？

本世纪前二十年，城市化速度很快，特别是“十三五”规划提出建设19个城市群以后，人口纷纷涌入大城市（淄博也是人口超百万的大城市）。但疫情后，对中低收入群体来说，城市化红利减弱。

一方面，外部环境今非昔比，外贸导向的制造业受到较大冲击；另一方面，实现环境友好型、科技主导型的高质量发展，部分制造业就要转型、迁出或淘汰。近期，全国16-24周岁青年失业率在15%-20%的高位徘徊，主要受此影响。新旧产业交替的空档期，就业会是一个困扰。

于是，近年来涌入大城市的人口开，始向第三产业（生产生活服务业）转移，或不得不通过第三产业来消化。当然，人口大规模在热点城市集聚，也带来了吃喝拉撒、休闲娱乐等生活服务业发展，反过来促进了这些行业就业增长，而移动互联和高铁等基建则加速了这一进程。

没有移动互联和高铁基建，淄博烧烤不可能火遍全网，而这恰恰就是我国打造内循环为主的发展新格局希望看到的微观场景。近年来，我们在加速建设一张无形（互联网、统一市场体系）加有形（高铁、充电桩）的大网，将腹地广、潜力大、韧性足的消费市场优势发挥到极致。

每个人都可以很便利、低成本地分享到全国不同地域独特的旅游、文化、餐饮等，就像淄博烧烤一样。若各消费行业能像淄博烧烤一样，打造本地特色的消费、服务行业，吸引外来人群，提供踏实真诚的产品和服务，底层居民的就业会最大程度得到保障，也能进一步释放本地城镇化潜力。3000元左右的可支配收入不仅能得到保持，还可能会上一个台阶。

内生动力就会修复！

据报道，与淄博烧烤一齐火出圈的还有淄博的商品房市场。易居研究院对全国50个重点城市1-4月新建商品房成交面积，进行了同比增速的高低排序，表现较好的5个城市分别为长春、杭州、南宁、淄博和惠州，同比增速均超过50%。三四线城市中，淄博楼市表现最好。

表 1-4月50城新建商品住宅年初累计成交面积同比增速预测值排序

当然，楼市的这种“热”与外来游客关系不大，与烧烤本身也不搭嘎。那么，究竟是什么原因呢？据报道，有两个原因：

一是，旅游和餐饮带动上下游服务消费，这是就业的莫大利好，居民收入预期好转了；

二是，有收入、有就业，居民对城市未来有信心了，也包括住房消费。

近期，我到很多地方调研楼市。业内普遍反映，楼市低迷，主要原因是信心不足。怎么提振信心呢？还像过去那样，刺激楼市，带动房价上涨预期吗？绝对不是。很简单，百姓有稳定的就业和收入，对当下的生活感到满意，脸上洋溢着乐呵的表情，这就是最大的信心。

不管是淄博也好，还是深圳也罢，当下楼市的结构性问题，都是很类似的，即“三分法”式的分化：

享受过高速发展红利的少数高收入人群，户均至少拥有2套房，他们也不想再买房了；

中产阶层，主要的集中在机关、国企、事业单位的普通员工，最大特征是缴纳“五险一金”。这个群体也基本都有房了，部分人群在上一波楼市火爆时换了房，剩下的也换不起了。

规模数以5-6亿计、收入在3000元左右的庞大群体，他们是每一个城市的主体人群。但是，他们买不起房，或住在没有经济价值的破旧小区中。能否让这部分人群消费得起商品房、融入主流市场经济，分享城市化红利，这是地产能否平稳发展的关键。

楼市内生动力不足，根源就在于，规模数以5-6亿计、收入在3000元左右的庞大群体，被抛出了商品房市场。近期，淄博房地产企稳，诠释了如何打造楼市的内生动力，也诠释了什么是地产可持续发展的路径——什么是房地产的新模式？即城镇化、产业、就业和房地产协同发展。